Ustawa o własności lokali rozróżnia dwa rodzaje lokali mogących stanowić odrębne nieruchomości, tj. lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu (użytkowe). Niezależnie od zakwalifikowania do danej kategorii, warunkiem dopuszczenia do obrotu jest posiadanie przez dany lokal atrybutu samodzielności.

 

Samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba bądź zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Również lokal wykorzystywany na inne cele niż mieszkalne – z odpowiednim uwzględnieniem różnic – winien posiadać przywołaną cechę samodzielności. Wyłącznie lokal posiadający taki przymiot może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Potwierdzenie wymagań stawianych przez ustawę – w formie zaświadczenia – powierzone zostało staroście, jako organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

 

Zatem zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali za samodzielny lokal należy uznać jedynie taki, który:
– jest izbą lub zespołem izb,
– jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,
– jest przeznaczony na stały pobyt ludzi,
– wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokaja potrzeby mieszkaniowe (w odniesieniu do lokalu o innym przeznaczeniu, odpowiednio inne właściwe potrzeby).

 

Biorąc pod uwagę kryterium funkcjonalne, izbą lub zespołem izb są pomieszczenia, w których mieszkańcy – co do zasady – stale przebywają. Bez wątpienia więc należy uznać, iż w rozumieniu ustawy izbami są pokoje (tak się WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 24 września 2008 r., II SA/Sz 515/08). Sporną pozostaje zaś kwalifikacja kuchni, raz uznawanej za izbę, kiedy indziej natomiast za pomieszczenie pomocnicze. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przeznaczenie na stały pobyt ludzi oznacza przebywanie tych samych osób w ciągu doby dłużej niż 4 godziny.

 

Kolejnym desygnatem samodzielności lokalu jest jego wydzielenie trwałymi ścianami. Lokal winien być oddzielony od reszty budynku w którym się znajduje, w sposób niepozostawiający wątpliwości co do trwałości i solidności konstrukcji. Bez wątpienia należy uznać, iż samodzielnym lokalem będzie taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami. Oznacza to, że funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością użytkowania urządzeń znajdujących się w innym lokalu (tak NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2005 r., OSK 1653/2004).

 

Kryteriów trwałości nie spełniają doraźne przegrody czy też prowizoryczne odgrodzenia, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia (tak WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 11 grudnia 2008 r., III SA/Gd 213/08). Istotne jest także, aby w ścianach lokalu nie występowały otwory prowadzące do innych lokali (względnie części wspólnych nieruchomości).

 

Dlatego też drzwi znajdujące się w lokalu podlegającemu ocenie przez właściwy organ, prowadzące do innego lokalu w budynku bądź na strych, chociażby w sposób stały zamknięte, dyskwalifikują dany lokal jako samodzielny. Ponadto należy wskazać, iż lokal nie może być uznany za samodzielny jeżeli w obrębie jego trwałych ścian znajduje się pomieszczenie, które miałoby stanowić własność lub współwłasność innych osób, bądź część nieruchomości wspólnej (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z 24 maja 2011 r., II SA/Wr 119/2011). Za nieaktualny należy więc uznać pogląd, iż istnieje możliwość ustanowienia na lokalu służebności przechodu do części wspólnych nieruchomości. Tego rodzaju rozwiązanie pozostaje w sprzeczności z samodzielnym charakterem nieruchomości lokalowej (odmiennie SN w wyroku z dnia 26 sierpnia 1980 r., II CR 258/80).

 

Zauważyć należy, że – szczególnie w odniesieniu do lokali o innym przeznaczeniu (użytkowych) – przesłanka wydzielenia trwałymi ścianami jest różnie interpretowana. Przymiot trwałości jest przydawany niekiedy przegrodom nie będącym ścianą, a utworzonym z rolowanych krat, szklanych tafli czy nawet metalowej siatki.

 

Jedynie lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi może uzyskać zaświadczenie o samodzielności. Samo pojęcie „stałego pobytu ludzi” – jak wcześniej wskazano – zostało wyjaśnione w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W odniesieniu do tego parametru należy wskazać, iż wiele wątpliwości i rozbieżności budzi uprawnienie do badania przez organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu, faktu przyjęcia lokalu do użytkowania. Stwierdzenie czy dany lokal spełnia wymogi samodzielności polega na urzędowym potwierdzeniu określonych faktów. Z jednej strony należy zgodzić się więc z zapatrywaniem, iż przedmiotem postępowania w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności nie jest stwierdzenie czy lokal może nadawać się do użytkowania.

 

Pozwolenie na użytkowanie lokalu jest kwestią odrębną od jego samodzielności, uregulowaną przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu organy nie rozstrzygają o możliwości użytkowania tego lokalu czy też o legalności budowy (tak NSA w wyroku z dnia 20 października 2010 r., I OSK 810/2010). Jednak nie sposób odmówić słuszności poglądom, iż samodzielnym lokalem może być wyłącznie lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi i służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie chodzi przy tym o potrzeby przyszłe i hipotetyczne, ale o takie, które zaspokajać ma lokal w chwili podlegania ocenie pod kontem art. 2 ustawy o własności lokali. Zaświadczenie nie może potwierdzać stanu, który w chwili jego wydawania nie istnieje. Lokal może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (odpowiednio właściwych potrzeb w odniesieniu do lokalu o innym przeznaczeniu) wówczas, kiedy właściciel bądź inwestor uczyni zadość wymogom przewidzianym przepisami Prawa budowlanego. W przeciwnym wypadku, zaspokajanie w lokalu jakichkolwiek potrzeb będzie miało charakter nielegalny co oznacza, iż nie będą spełnione wszystkie wymagania, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W konsekwencji będzie to prowadziło do niemożliwości wydania zaświadczenia potwierdzającego istnienie okoliczności zgodnych z prawem (tak NSA w wyroku z dnia 19 stycznia 2010 r., I OSK 1196/2009).

 

Podobnie, pojęcie służenia zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w myśl przepisu, może być spełnione w odniesieniu do lokalu mieszkalnego wówczas, gdy udzielone zostało zezwolenie na użytkowanie całego budynku, w którym lokal ten jest usytuowany (tak NSA oz. w Lublinie w wyroku z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00). Wymogi stawiane lokalom mieszkalnym powodują konieczność sprecyzowania, kiedy lokale nadają się do stałego pobytu ludzi, o czym decydują kwestie techniczne, uregulowane w ustawie – Prawo budowlane i w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Brak przyjęcia do użytkowania lokalu, bądź też całego budynku prowadzić może do wniosku, że obiekt taki nadal znajduje się w fazie budowy lub przebudowy. Należy zatem stwierdzić, że organ, aby wydać zaświadczenie o samodzielności musi wykazać, że lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a do tego konieczne jest rozstrzygnięcie, że budynek w którym lokal ten się znajduje (lub sam lokal), został oddany do użytkowania (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 października 2011 r., II SA/Wr 464/2011).

 

Druga część artykułu pt. Pomieszczenia pomocnicze i przynależne w świetle ustawy o własności lokali już wkrótce w Serwisie Samorządowym

 

————————————————————————————————————————————————-

Autor: Cezary Chabel
http://www.samorzad.lex.pl/czytaj/-/artykul/lokal-samodzielny-czyli-jaki