Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej także jako u.g.n.), starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w zakresie gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, zapewniają m.in. wycenę tych nieruchomości. Analogiczne zadania ustawodawca przewidział dla wójtów, burmistrzów bądź prezydentów miast, w odniesieniu do gminnego zasobu nieruchomości (art. 25 u.g.n.). W myśl przepisu art. 35 ust. 1 u.g.n. właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o jego sporządzeniu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych urzędu. W sporządzonym wykazie, oprócz danych charakteryzujących nieruchomość, tj. m.in. oznaczenia według księgi wieczystej, powierzchni i opisu oraz przeznaczenia nieruchomości, należy podać jej cenę.

 
Art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami przesądza, iż określenia wartości nieruchomości mogą dokonać jedynie rzeczoznawcy majątkowi. Pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego przybiera formę operatu szacunkowego.

 

Właściwy organ, jako dysponent nieruchomego mienia publicznego ma więc ustawowy obowiązek zapewnić wycenę takiego majątku. Ponadto, należy zwrócić uwagę na klarowną dyspozycję art. 35 u.g.n., zgodnie z którą wprowadzenie mienia publicznego do obrotu, wymaga sporządzenia w odpowiedniej formie wykazu nieruchomości, zawierającego m.in. jej cenę. Jak wynika z powyższego, określenie wartości lokalu komunalnego musi nastąpić przed podaniem do publicznej wiadomości zestawienia nieruchomości przeznaczonych do obrotu.

 

Należy także wskazać, iż nie istnieją normy, umożliwiające dysponentom mienia publicznego niejako przerzucenie kosztów sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na potencjalnego nabywcę lokalu. Takie działanie prowadzi bowiem do nieuzasadnionego podwyższenia ceny nabycia nieruchomości, o sumę równą kosztowi jej oszacowania. Nie znajduje również uzasadnienia działanie organów, polegające na obciążaniu tym wydatkiem potencjalnego kupującego, nawet w sytuacji, gdy do planowanej transakcji nie dojdzie z winy nierzetelnego kontrahenta. Podkreślenia wymaga, iż z mocy ustawy ryzyko poniesienia kosztów wyceny nieruchomości publicznych obciążają właściwe organy, jako dysponentów tego mienia.

 

 Zaprezentowane stanowisko zostało potwierdzone w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1807/11. Rozpatrując sprawę ze skargi na uchwałę rady gminy w przedmiocie zasad udzielania bonifikat od ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność gminy, Sąd zwrócił uwagę, że sprzeczne z postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przerzucanie obowiązku pokrycia kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, na potencjalnego nabywcę. Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 2  u.g.n. oraz art. 25 ust. 1 u.g.n. dysponenci mienia publicznego są jedynymi podmiotami zobowiązanymi do zapewnienia wyceny nieruchomości, należących do Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Stąd gminy, przygotowując lokale komunalne do zbycia, nie mogą żądać, aby ich nabywcy pokryli koszt opracowania operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego.


 

Autor: Cezary Chabel

 

Serwis samorządowy www.samorzad.LEX.pl

http://www.samorzad.lex.pl/czytaj/-/artykul/pokrycie-kosztow-przygotowania-lokalu-do-sprzedazy-pokrywa-gmina