5. Rozwiązanie umowy i korzystanie z lokalu
6. Zapewnienie lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych
7. Mieszkaniowe obowiązki gmin
8. Uwagi końcowe
5. Rozwiązanie umowy o korzystanie z lokalu
Tradycyjnym elementem ochrony lokatora jest zakaz wypowiadania stosunku prawnego umożliwiającego korzystanie z lokalu bez uzasadnienia. Katalog przyczyn został zawarty w art. 11 i art. 21 ustawy o ochronie praw. Należą do nich: niszczenie lokalu, wykraczanie przeciw porządkowi domowemu, trzymiesięczna zwłoka w zapłacie czynszu, podnajęcie lub użyczenie lokalu bez zgody właściciela. Ponadto, podstawę wypowiedzenia stanowią niezamieszkiwanie w lokalu przez ponad rok oraz posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości.
Szczególne przesłanki wypowiedzenia dotyczą lokali będących własnością osób prywatnych. Efektem publicznej gospodarki lokalami jest jeszcze obecnie pewna grupa budynków stanowiących własność prywatną, w których mieszkają najemcy zakwaterowani na podstawie decyzji administracyjnej34. Właściciel może wypowiedzieć w takim przypadku umowę, poza zasadami ogólnymi, jeżeli on sam, jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny35 , zamierza zamieszkać w wynajętym lokalu.
Termin wypowiedzenia został jednak zróżnicowany. Art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw wskazuje 6-miesięczny termin wypowiedzenia, jeżeli najemca ma tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Jeżeli natomiast właściciel nie zapewnia lokalu zamiennego, to na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na okres 3 lat. Od 1 stycznia 2005 roku normę powyższą uzupełniono warunkiem wskazania, pod rygorem nieważności wypowiedzenia, osoby, która ma zamieszkać w lokalu36 . Zmianę należy ocenić jako pozytywną, ponieważ właściciele nadużywali powyższego przepisu, w celu usunięcia z lokalu najemców. Nieuzasadnione wypowiedzenie umowy na okres 3 lat wiąże się dla właściciela z dotkliwymi sankcjami, które zostały określone w art. 11 ust. 6 ustawy o ochronie praw w postaci uprawnienia byłego najemcy do powrotu do lokalu bądź żądania zapłaty jednorocznej różnicy w opłatach za lokal dotychczasowy i zajmowany obecnie. Warunkiem zaistnienia tych roszczeń było niezamieszkanie w lokalu osoby, dla której potrzeb został on opróżniony, bądź zamieszkiwanie tej osoby przez okres krótszy niż 6 miesięcy. Dochodzenie tych uprawnień przed wspomnianą nowelizacją ustawy było utrudnione, ponieważ były lokator często nie wiedział, kto konkretnie miał zamieszkać w dotychczas zajmowanym przez niego lokalu.
Z dniem 1 stycznia 2005 roku do art. 11 ustawy o ochronie praw dodano ust. 12, który stanowi, że w przypadku lokatora, który w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat i nie ma tytułu do innego lokalu ani osób zobowiązanych do alimentacji37 , termin wypowiedzenia biegnie aż do śmierci lokatora. Skuteczność tego zabezpieczenia może być zawodna, ponieważ właściciel nie jest w tym przypadku ograniczony w specjalny sposób w możliwości podwyższania czynszu. Najemcy w podeszłym wieku mogą więc być zmuszeni do opuszczenia lokalu ze względów ekonomicznych.
W tym miejscu należy wskazać, że wypowiedzenie umowy na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw nie powoduje również powstania obowiązku zapewnienia lokalu przez gminę. Wydłużony okres wypowiedzenia umowy powinien, w zamyśle ustawodawcy, pozwolić najemcy na zapewnienie sobie innego mieszkania. Praktyka jest często inna, ponieważ w budynkach prywatnych zamieszkują często osoby niezamożne i niezaradne. Ponieważ domy te zostały wybudowane w większości przed 1939 rokiem, są obecnie zdekapitalizowane oraz brakuje w nich często podstawowych instalacji technicznych, takich jak kanalizacja, centralne ogrzewanie, gaz. Dlatego osoby zaradne w miarę możliwości samodzielnie opuszczają te zasoby. Natomiast najemcy, którzy otrzymują wypowiedzenie na okres 3 lat, często nie wyprowadzają się samodzielnie, lecz w ich sprawach toczy się postępowanie eksmisyjne, zakończone wyrokiem ustalającym prawo do lokalu socjalnego. Właściciele budynków z najemcami nie chcąc prowadzić ich administracji, sprzedają takie domy. Nabywcy z reguły zainteresowani są szybkim opróżnieniem budynku, ponieważ grunt stanowi dużo większą wartość od naniesień. Biorąc pod uwagę, że w ostatecznym rozrachunku gminy muszą, w ramach swoich zadań, dostarczyć lokale najemcom „kwaterunkowym” z budynków prywatnych i ponosić związane z tym koszty, warto de lege ferenda rozważyć wprowadzenie ustawowego prawa pierwokupu takich nieruchomości przez gminy za cenę odpowiadającą ich wartości. Pierwokup byłby możliwy tylko w przypadku wyrażenia zamiaru sprzedaży przez właściciela, jeśli gmina uznałaby celowość takiego rozwiązania.
6. Zapewnienie lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych
W przypadku skutecznego rozwiązania stosunku prawnego pozwalającego na korzystanie z lokalu powstaje obowiązek opuszczenia lokalu. Ustawodawca słusznie przyjmuje, że niektórzy z byłych lokatorów nie będą w stanie znaleźć we własnym zakresie innego mieszkania. W związku z tym gminy zostały zobowiązane do zapewnienia lokali socjalnych. Mogą to być, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw, lokale o obniżonym standardzie, jednak nadające się do zamieszkania i mające podstawowe urządzenia techniczne: ogrzewanie, oświetlenie, kuchnię, dostęp do wody i toalety. Katalog osób, którym przysługuje prawo do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji, ma charakter ochronny. Tak więc lokal taki przysługuje z zasady: kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, bezrobotnym, ubogim emerytom i rencistom. Od 1 stycznia 2005 roku ustawodawca zdecydował się zawęzić tę ochronę38 . Mianowicie, sąd może nie przyznać prawa do lokalu socjalnego pomimo posiadania przez eksmitowanych którejś z wymienionych powyżej cech, jeżeli osoby te rażąco lub uporczywie nie przestrzegały porządku domowego, co wiązało się z utrudnieniami dla współlokatorów. Ponadto, przepis o konieczności zapewnienia lokalu socjalnego ograniczono jedynie do przypadków eksmisji z zasobu jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych oraz towarzystw budownictwa społecznego. Obligatoryjnej ochrony zostali więc pozbawieni lokatorzy budynków prywatnych.
Elementem ochrony lokatora jest też przepis art. 16 ustawy o ochronie praw, który zakazuje wykonywania wyroków eksmisyjnych w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca), jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu. Interpretowana a contrario norma ta wraz z innymi przepisami ustawy o ochronie praw pozwalała na dokonywanie w pozostałym okresie roku eksmisji bez wskazania innego mieszkania – czyli donikąd39 .
Obecnie jest to niemożliwe ze względu na zmianę przepisów kpc40 o wykonywaniu eksmisji. Otóż, zgodnie ze znowelizowym od 5 lutego 2005 roku art. 1046 § 4–7 kpc41 , eksmisja z lokalu mieszkalnego, w przypadku braku prawa do lokalu socjalnego nie może zostać przeprowadzona do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie takie może znaleźć sam eksmitowany lub wskazać wierzyciel. W kpc określono minimalne standardy pomieszczenia tymczasowego, które powinno się nadawać do zamieszkania, zapewniać minimum 5 m2 powierzchni mieszkalnej dla jednej osoby i znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości. Szczegóły techniczne zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 26 stycznia 2006 roku42 . Wynika z nich, że pomieszczenie tymczasowe powinno mieć dostęp do ujęcia wody i toalety, oświetlenie elektryczne i naturalne (okno), możliwość ogrzewania oraz stwarzać możliwości do przygotowania posiłków. Oznacza to minimalny standard, który pozwala na poszanowanie godności mieszkańca. Z uzasadnienia projektu tej regulacji wynika jej humanitarny charakter i pod tym względem jest to rozwiązanie słuszne. Jednak realizacja powyższych norm może być utrudniona. Ustawodawca, pomimo wskazówek technicznych, w istocie nie zdefiniował pojęcia „pomieszczenie tymczasowe”. Wykładnia językowa wskazuje, że nie jest to rodzaj lokalu. Przepisy o pomieszczeniach zostały zawarte w ustawie procesowej, natomiast lokale i ich rodzaje definiuje w art. 2 ustawa o ochronie praw; zostały w niej wymienione lokale zamienne i socjalne.
Powyższa konkluzja ma również skutek, którego chyba nie przewidział ustawodawca. Otóż, zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw, eksmisja do pomieszczenia tymczasowego nie będzie możliwa w okresie zimowym. Biorąc pod uwagę zabezpieczenie podstawowych potrzeb życiowych osoby eksmitowanej w pomieszczeniu tymczasowym, moratorium to nie wydaje się potrzebne, ponieważ spowoduje przedłużenie postępowań egzekucyjnych.
Przepisy kpc nie przesądzają okresu ani warunków udostępnienia pomieszczenia, a także nie dają odpowiedzi na pytanie o ewentualną odpłatność. Słownikowe znaczenie43 terminu „tymczasowy” wskazuje na prowizoryczność, brak trwałości, określony czas. Trudno jednak bez rozstrzygnięcia normatywnego stwierdzić, czy chodzi tu o kilka tygodni, miesięcy czy lat. Można byłoby przyjąć, że ma to być okres niezbędny dla trwałego rozwiązania problemu mieszkaniowego osoby eksmitowanej.
Ponieważ pomieszczenie tymczasowe nie jest lokalem, w zakresie jego używania nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw. Właściwe wydaje się wykorzystanie przepisów kodeksu cywilnego o najmie albo użyczeniu44 .
W świetle powyższej regulacji wskazanie pomieszczenia tymczasowego mogłoby również obejmować miejsce w noclegowni bądź podobnym ośrodku o charakterze socjalnym. Konkretne rozstrzygnięcia powinny podjąć władze każdej z gmin, biorąc pod uwagę swoje możliwości oraz miejscowe warunki.
Opisane powyżej wątpliwości dotyczące pomieszczeń tymczasowych spowodowały wniosek Rady Miasta Gdyni do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności art. 1046 § 4 kpc. W wyroku z 4 grudnia 2007 roku45 Trybunał uznał, że przepis ten jest zgodny z Konstytucją RP i wskazał, iż adresat normy, którym jest komornik wykonujący wyrok sądu, jest w stanie realizować swoje obowiązki na podstawie obecnego prawa. Jednakże Trybunał zwrócił uwagę, że zadania gmin w zapewnianiu pomieszczeń tymczasowych wymagają ustawowego doprecyzowania. Z tego powodu Trybunał zapowiedział sygnalizację tego problemu Sejmowi46 .
Dodatkową kwestią związaną z zapewnieniem lokali socjalnych jest odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za zwłokę w realizacji tego obowiązku. Roszczenia takie można formułować na gruncie art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw47 . Przepis ten, który wszedł w życie 1 stycznia 2002 roku, przewidywał w przypadku zwłoki w zapewnieniu lokalu socjalnego możliwość żądania przez właściciela lokalu odszkodowania od gminy w wysokości różnicy pomiędzy czynszem wolnym a płaconym przez eksmitowanego odszkodowaniem, które z reguły podlegało rygorom dawnego czynszu regulowanego. Takie odszkodowanie stanowiło uzupełnienie opłat, które powinien wnosić za korzystanie z lokalu eksmitowany, ale w przypadku braku takich wpłat nie zwiększał się zakres odpowiedzialności gminy48 . Wyraz normatywny zasada ta uzyskała przy nowelizacji ustawy o ochronie praw z 17 grudnia 2004 roku49 . Kolejna uchwała Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 roku50 przesądziła, że właściciel lokalu musi wykazać poniesioną szkodę – a więc damnum emergens.
Pozytywna dla budżetów gmin, ze względu na brak lokali socjalnych, linia orzecznictwa została zmieniona w związku z wyrokami Trybunału Konstytucyjnego, który 23 maja 2006 roku51 stwierdził niekonstytucyjność art. 18 ust. 4 w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2005 roku, a 11 września 2006 roku52 orzekł o całkowitej utracie mocy obowiązującej tego przepisu. W uzasadnieniu wskazano, że brakuje przesłanek do ograniczenia pełnej odpowiedzialności gminy względem właściciela lokalu. Na skutek powyższych wyroków od 1 stycznia 2007 roku53 w miejsce skreślonego ust. 4 dodano ust. 5, który odwołuje się do ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 417 kc. Oznacza to pełną kompensatę szkody dla właściciela lokalu.
Ubocznym skutkiem cząstkowych zmian prawa jest jednak powstanie podwójnego zakresu odpowiedzialności wobec właściciela lokalu, ponieważ nie zmieniono przepisów o obowiązku opłat osób oczekujących na eksmisję, bez określenia wzajemnych relacji tych świadczeń. Jakkolwiek pojawiło się rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego w uchwale z 7 grudnia 2007 roku54 , to jednak nie rozwiązuje wszystkich wątpliwości. Wzajemną relację odpowiedzialności gminy i osób eksmitowanych uznano w tej uchwale za zobowiązanie in solidum. Ponieważ instytucja ta nie została całościowo unormowana, a jedynie w opozycji do odpowiedzialności solidarnej, w wyroku sądowym w każdej sprawie powinien być określony zakres odpowiedzialności każdego z dłużników, z zachowaniem zasady, że łączne świadczenia od dłużników nie mogą przewyższyć zaistniałej szkody55 . Powództwo odszkodowawcze z art. 18 ustawy o ochronie praw powinno więc być wytaczane jednocześnie obydwu zobowiązanym in solidum. Natomiast wierzyciel może żądać całości odszkodowania od każdego z nich, najczęściej roszczenie to będzie kierowane w stosunku do gmin, ponieważ częstą przyczyną eksmisji jest zaleganie z opłatami za lokal.
7. Mieszkaniowe obowiązki gmin
Obowiązki samorządu gminnego co do mieszkalnictwa określają:
Ustawa o ochronie praw wskazuje expressis verbis zadania gminy:
Lokale gminne stanowią obecnie 15,8% wszystkich mieszkań na terenie miast i 2,6% lokali na terenach wiejskich57 . Oznacza to, że gminy nie są w stanie zapewnić mieszkań wszystkim zainteresowanym osobom. Pewnym remedium na niedostateczną wielkość zasobu mieszkań komunalnych, na które zezwolił ustawodawca, może być wynajmowanie przez gminę lokali od innych właścicieli i podnajmowanie uprawnionym mieszkańcom58 . Wprowadzenie powyższej normy przesądza możliwość zawierania takich umów, których projekty były w poprzednim stanie prawnym krytykowane jako sprzeczne z przepisami o finansach publicznych, ponieważ przedsięwzięcie takie wykraczało poza skatalogowane normatywnie sposoby realizacji zadań gmin.
Ustawa o ochronie praw w art. 21 ust. 3 nakazuje radzie gminy m.in.: określenie wysokości dochodu, który uzasadnia wynajęcie lokalu komunalnego; trudnych warunków mieszkaniowych, kwalifikujących się do ich poprawy; wreszcie, kryteria pierwszeństwa w uzyskaniu najmu lokalu. W znacznej większości gmin kryterium dochodowe do ubiegania się o najem lokalu komunalnego stanowi równowartość bądź określony procent (od 75 do 150) najniższej emerytury59 na członka rodziny. Jedynie nieliczne gminy odnoszą się do wyższego dochodu, w wysokości 936 zł60 – równego minimalnemu wynagrodzeniu za pracę61 . Natomiast trudne warunki mieszkaniowe umożliwiające ubieganie się o zamianę lokalu to najczęściej mniej niż 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę.
Dopiero przemiany lat 90. ubiegłego stulecia doprowadziły do przeniesienia najmu mieszkań stanowiących własność publiczną w sferę prawa cywilnego. Nie oznacza to jednak, że zniknęły wszystkie problemy związane z gospodarką lokalami. Opisana na wstępie zmiana metody regulacji nawiązania najmu wiąże się też z określonymi konsekwencjami proceduralnymi. Wydziały lokalowe bądź kwaterunkowe, jako komórki organizacyjne urzędów administracji państwowej, działały według zasad postępowania administracyjnego. Kwestia przydziału lokalu stanowiła sprawę indywidualną rozstrzyganą w drodze decyzji administracyjnej, co wypełnia przesłanki zawarte w art. 1 ust. 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) 62 . Oznaczało to, że w sprawach mieszkaniowych stosowano wszystkie przepisy tego kodeksu. Odejście od administracyjnoprawnej formy nawiązania najmu radykalnie zmieniło sytuację. Mimo że wydziały odpowiedzialne za najem lokali gminnych pozostały w strukturze urzędów gmin nie mogą w tym zakresie posługiwać się przepisami k.p.a. Wynika to z wskazywanego powyżej art. 1 k.p.a., który definiuje sprawę administracyjną. Ponieważ w sprawie najmu lokalu nie jest wydawana decyzja, to nie mają tu obecnie zastosowania przepisy postępowania administracyjnego63 . Dotyczy to przepisów k.p.a. z wyjątkiem zaświadczeń, skarg i wniosków. Oznacza to, że nie można w drodze analogii stosować przepisów k.p.a. regulujących przebieg postępowania, dotyczących postępowania dowodowego. Stanowi to istotną trudność w postępowaniu dotyczącym ustalenia prawa do zawarcia umowy najmu bądź wypowiedzenia takiej umowy.
Większość gmin w przepisach prawa miejscowego uregulowała mechanizm nawiązania umowy najmu, oparty na tzw. skierowaniu do umowy64 . Spośród uprawnionych osób organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego dokonuje wyboru najemcy konkretnego lokalu. Osobie takiej wydawane jest skierowanie do zawarcia umowy, które stanowi podstawę do nawiązania umowy najmu. Wybór najemcy stanowi oświadczenie woli w rozumieniu prawa cywilnego, ale jednocześnie powinien odpowiadać kryteriom określonym w przepisach gminnych. Na podstawie skierowania z administratorem zasobu podpisywana jest umowa najmu lokalu.
W praktyce nadzoru nad wykonywaniem umów najmu lokali komunalnych istotnym problemem są kwestie niewłaściwego wykorzystania lokalu. Art. 6882 kc expressis verbis statuuje obowiązek uzyskania zgody wynajmującego na podnajem bądź oddanie lokalu albo jego części do bezpłatnego użytkowania osobie trzeciej. Jedyne wyłączenie dotyczy osób, do których alimentacji jest zobowiązany najemca65 . Przepis ten ma charakter powszechny, jednak istotnego znaczenia nabiera w zakresie lokali komunalnych. Ponieważ kryteria umożliwiające wynajęcie lokalu komunalnego określone są w sposób szczegółowy, niekontrolowany podnajem może powodować użytkowanie tych mieszkań przez osoby nieuprawnione. Powyższy przepis wydaje się stanowić odpowiedni instrument nadzoru dla wynajmującego. Jednakże w praktyce zarządzania lokalami komunalnymi jego stosowanie jest utrudnione. Rzadko się zdarza, że najemcy zgodnie z hipotezą tej normy zgłaszają zamiar podnajmu lokalu. Udowodnienie przez administrację nieuprawnionego wykorzystania lokalu jest utrudnione ze względu na twierdzenia o incydentalnym przebywaniu w mieszkaniu osób trzecich bądź ich wizytach. Ze względów organizacyjnych nie jest możliwe ciągłe monitorowanie osób zamieszkujących w lokalu. Dodatkowym problemem jest niespójność powyższej regulacji kc z ustawą z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych . Ustawa ta ustanawia m.in. obowiązek meldunkowy osób zamieszkujących w danym miejscu na stałe lub czasowo. Art. 9 ust. 2a dodany nowelą z 16 kwietnia 2004 roku67 wskazuje, że przesłanką zameldowania na pobyt stały lub czasowy na ponad 2 miesiące (obydwa rodzaje zdarzeń mogą wyczerpywać znamiona podnajmu lokalu) jest przedstawienie potwierdzenia pobytu przez właściciela lub osobę mającą tytuł prawny do lokalu. Jak wynika z dalszej treści przepisu, tytułem takim może być „umowa cywilnoprawna” – a więc również umowa najmu. Pierwsza z możliwości jest jak najbardziej słuszna, ponieważ właściciel przy okazji potwierdzenia pobytu uzyskałby informację o sytuacji w lokalu. Jednak jednoczesne upoważnienie do wydania potwierdzenia przez najemcę prowadzi do odwrotnego rezultatu. Rozumiejąc, że rygorystyczne żądanie potwierdzenia zamieszkiwania przez właściciela lokalu mogłoby stanowić faktyczną barierę w realizacji obowiązku meldunkowego, np. w przypadku utrudnionego kontaktu z właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość będącym osobą fizyczną, to w przypadku lokali z zasobu publicznego, biorąc pod uwagę ich przeznaczenie, tylko potwierdzenie przez umocowanego przedstawiciela właściciela powinno stanowić jedyną możliwość realizacji powyższego obowiązku.
8. Uwagi końcowe
Na podstawie przedstawionych unormowań można stwierdzić, że zamierzeniem ustawodawcy po 1989 roku jest poddanie problematyki mieszkaniowej prawom gospodarki rynkowej, ale z elementami ochrony socjalnej. Działania w celu wprowadzenia takiego modelu gospodarki mieszkaniowej są podejmowane już od kilkunastu lat, jednak nie zawsze trafnymi metodami. Większość problemów wynika ze stosowanej przez prawie 50 lat administracyjnej formy regulowania najmu lokali i centralnej reglamentacji czynszów. Nie bez znaczenia jest również perspektywa wypłaty przez państwo polskie odszkodowań na rzecz właścicieli budynków, w których mieszkają najemcy na podstawie decyzji administracyjnej, z tytułu braku realnych dochodów z najmu. Jest to możliwy skutek skargi właścicielki domu w Gdyni Marii Hutten-Czapskiej do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (sprawa 35014/97). W wyroku z 22 lutego 2005 roku Trybunał ten uznał wadliwość polskich regulacji w zakresie ograniczania wysokości czynszów, nie wykluczając jednak możliwości zastosowania mechanizmów ochronnych. Dlatego istotne znaczenie ma kompleksowe opracowanie instrumentów prawnych w tym zakresie. Wytyczne można znaleźć m.in. w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka68 . W szczególności na uwagę zasługuje fragment uzasadnienia przywołanego powyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 19 kwietnia 2005 roku wskazujący, że ustawodawca niejako a priori uznaje „że relacja pomiędzy właścicielami wynajmowanych lokali mieszkalnych a lokatorami ma zawsze antagonistyczny charakter, który prowadzi nieuchronnie do tzw. gry o sumie zerowej. W rzeczywistości jednak tak być nie musi, przeciwnie – prawidłowo ukształtowane relacje stron stosunku najmu służą zarówno właścicielom, jak i lokatorom, pod warunkiem że żadna ze stron nie będzie swych praw nadużywać, każdy bowiem jest zobowiązany szanować wolności i prawa innych (art. 31 ust. 2 Konstytucji)” 69 .
Odpowiedniego wykorzystania, spójnego z wymienionymi powyżej zasadami polityki mieszkaniowej, wymaga zasób lokali komunalnych. Dlatego potrzebne jest, poza określeniem zasad wynajmu mieszkań gminnych, co zostało uregulowane w sposób dostateczny, umożliwienie kontrolowania prawidłowości korzystania z takich lokali.
Wojciech Federczyk
jest asystentem na Wydziale Prawa i Administracji UKSW w Warszawie, pracownikiem samorządowym m.st. Warszawy.
33Przez art. 1 pkt 6c ustawy z 17 grudnia 2004 r. (DzU nr 281, poz. 2783). Artykuł pochodzi z czasopisma „Samorząd Terytorialny” >>>
34Nie jest to kwestia incydentalna, ponieważ zgodnie z informacją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z 22 kwietnia 1999 r. (pismo nr GM-1/732/31/817/99) dotyczy to około 600 tys. mieszkań w budynkach stanowiących własność osób fizycznych.
35Zgodnie z przepisami działu III, tytułu II kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (ustawa z 24 lutego 1964 r., DzU nr 9, poz. 59 z późn. zm.), obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej, osoby przysposobione oraz rodzeństwo i współmałżonka; przepisy kodeksu regulują szczegółowo kolejność powstania tego obowiązku.
36Na podstawie art. 1 pkt. 11 lit. d) ustawy z 17 grudnia 2004 r. (DzU nr 281, poz. 2783).
37Por. przypis 35.
38Art. 1 pkt 13 lit. b) i lit. c) ustawy z 17 grudnia 2004 r. (DzU nr 281, poz. 2783).
39R. Dziczek: Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2006, s. 104 i nast.
40Ustawa z 17 listopada 1964 r. (DzU nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
41Ustawa z 2 lipca 2005 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego (DzU nr 172, poz. 1804).
42DzU nr 17, poz. 155.
43Por.: W. Cienkowski: Słownik synonimów, Katowice 2005, s. 248.
44Przepisy rozdziału I, działu I, tytułu XVII i tytułu XVIII księgi trzeciej kc.
45DzU nr 231, poz. 1703 (K 26/05).
46Komunikat prasowy po rozprawie dotyczącej zadań gminy w zakresie gospodarki lokalami mieszkalnymi, http://www.trybunal.gov.pl/Rozprawy/2007/k_26_05.htm
47Zgodnie z wyrokiem SN z 26 października 2005 r. (V CK 280/2005, niepublikowany) roszczenie z art. 18 ust. 4 dotyczy tylko stanów faktycznych po wejściu w życie ustawy o ochronie praw.
48Uchwała SN z 16 kwietnia 2003 r. (III CZP 22/2003), OSN C 2004, nr 2, poz. 19.
49DzU nr 281, poz. 2783.
50Sygn. akt III CZP 21/2006, OSN C 2007, nr 2, poz. 22.
51Sygn. akt SK 51/2005, OTK-A 2006, nr 5, poz. 58.
52Sygn. akt P 14/06, OTK-A 2006, nr 8, poz. 102.
53W nowelizacji z 15 grudnia 2006 r. (DzU nr 249, poz. 1833).
54Sygn. akt III CZP 121/07, niepublikowana.
55Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, Tom I, praca zbiorowa, Warszawa 1999, s. 83.
56DzU nr 71, poz. 734 z późn. zm.
57Informacje o mieszkalnictwie. Wyniki monitoringu za 2003 r., praca zbiorowa, Instytut Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Warszawa 2004, s. 7.
58Art. 20 ust. 2a ustawy o ochronie praw został dodany nowelizacją z 17 grudnia 2004 r. (DzU nr 281, poz. 2783).
59Obecnie 597,46 zł, zgodnie z komunikatem Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z 13 lutego 2006 r. (MP nr 12, poz. 166).
60Zgodnie z § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 12 września 2006 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2007 r. (DzU nr 171, poz. 1227), natomiast od 1 stycznia 2008 r. – 1126 zł – na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 11 września 2007 r. (DzU nr 171, poz. 1209).
61Taka podstawa dochodu została przyjęta w uchwale nr XLIII/1010/2004 Rady m.st. Warszawy z 2 grudnia 2004 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. nr 309, poz. 9577 z późn. zm.).
62Ustawa z 14 czerwca 1960 r. (DzU nr 30, poz. 168).
63Jak wynika z uchwały 7 sędziów SN z 5 listopada 1997 r. (III ZP 37/97), OSN APiUS 1998, nr 7, poz. 200, wybór osoby do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego nie podlega również kontroli sądu administracyjnego.
64Tytułem przykładu można wskazać następujące uchwały rad gmin: § 2 ust. 2 pkt 1 uchwały nr XXVIII/239/03 Rady Miasta Krakowa z 22 października 2003 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków (Dz. Urz. Woj. Mał. nr 382, poz. 4016); § 8 uchwały nr XV/198/2004 Rady Miejskiej Kalisza z 5 lutego 2004 r. w sprawie ustalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Kalisza (Dz. Urz. Woj. Wielk. nr 34, poz. 887); § 15 uchwały nr 1/7/2003 Rady Miasta Skarżyska-Kamiennej z 12 lutego 2003 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu gminy (Dz. Urz. Woj. Święt. nr 52, poz. 625).
65Por. przypis 35.
66Tekst jednolity: DzU z 2001 r. nr 87, poz. 960 z późn. zm.
67DzU nr 93, poz. 887.
68Sąd ten zajmował się problematyką regulacji czynszów także w innych państwach, tytułem przykładu można wskazać wyrok z 23 listopada 1989 r. w sprawie Mellacher i inni przeciwko Austrii.
69OTK-A 2005, nr 4, poz. 37.