1. Uwagi wstępne
2. Rys historyczny
3. Ochrona praw lokatorów
4. Zasady podwyżki opłat za lokal
1. Uwagi wstępne1
Kwestia mieszkaniowa w Polsce jest zagadnieniem trudnym i złożonym. Konieczność korzystania z lokalu mieszkalnego, przynajmniej przez część roku, wynika z warunków klimatycznych i nie wymaga szczególnego uzasadnienia. Jest to wymóg podstawowy, o charakterze biologicznym – pomijając kwestie społeczne bądź kulturowe. Jest również empirycznie dowiedzione – podczas Narodowego Spisu Ludności w 2002 roku – że „deficyt” mieszkaniowy osiąga w Polsce prawie 2 mln lokali. Wynika to z porównania liczby funkcjonujących mieszkań oraz gospodarstw domowych, czyli rodzin2 .
Te fakty wskazują na potrzebę ingerencji władz publicznych na rynku lokalowym poprzez realizację polityki mieszkaniowej. Zadaniem państwa, w ramach korzystania z majątku publicznego, nie jest zapewnienie własności ani nawet najmu lokalu mieszkalnego każdemu obywatelowi. Szeroko rozumiana polityka mieszkaniowa obejmuje zagadnienia regulacji obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną, zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego, a nawet opodatkowania materiałów budowlanych. Na pewno są to również zagadnienia poszczególnych dziedzin mieszkalnictwa, takich jak: lokale komunalne, spółdzielczość mieszkaniowa, lokale zakładowe czy wreszcie problem zapewnienia lokali dla określonych grup funkcjonariuszy publicznych. Powinny to być również strategie rozwoju mieszkalnictwa i rządowe programy rozwiązywania problemów mieszkaniowych.
Omówienie całości zasygnalizowanych zagadnień wymagałoby podjęcia szerokich studiów, dlatego w niniejszym opracowaniu chciałbym się skupić na wybranych zagadnieniach i problemach związanych z mieszkaniowymi zadaniami gmin oraz z ochroną praw lokatorów.
W prawie mieszkaniowym niezmiernie istotnym zagadnieniem jest odpowiednio ukształtowana i realna ochrona praw lokatorów – jako słabszej ekonomicznie strony umów o korzystanie z cudzego mieszkania. Jest to zrozumiałe, ponieważ właściciele mieszkań mają zapewnioną pełną ochronę swojego prawa, co wynika z samej istoty prawa własności.
Innym zasadniczym, w mojej ocenie, zagadnieniem jest sposób gospodarowania lokalami mieszkalnymi stanowiącymi własność publiczną. W obecnej sytuacji ustrojowej podstawowe obowiązki zapewnienia lokali stanowią zadanie gmin, realizowane z zasobu lokali komunalnych.
2. Rys historyczny
Warto zwrócić uwagę, że problem mieszkaniowy nie jest zjawiskiem nowym w Polsce. Obecna sytuacja jest w znacznej mierze efektem działań państwa we wcześniejszych okresach. Niedostatek lokali mieszkalnych jest problemem trwałym na pewno od końca II wojny światowej. Jednak pierwsze działania państwa polskiego zostały podjęte już w 1919 roku, w formie dekretu Naczelnika Państwa z 16 stycznia 1919 r. o ochronie lokatorów i zapobieganiu brakowi mieszkań3. Ze względu na model ustrojowy i gospodarczy w II Rzeczypospolitej działania władz skupiły się na ochronie lokatorów, a nie na bezpośrednim zapewnieniu mieszkania. Podstawowym powodem regulacji były problemy związane ze zniszczeniami wojennymi4. Kolejne akty prawne dotyczące tej kwestii to ustawa z 28 czerwca 1919 r. o ochronie lokatorów5, ustawa o tym samym tytule z 18 grudnia 1920 roku6 oraz kolejna uchwalona 11 kwietnia 1924 roku7. Szczególne regulacje dotyczące ochrony lokatora obowiązywały na Śląsku w postaci ustawy z 16 grudnia 1926 roku w sprawie ochrony lokatorów (Dz. Urz. Śl. nr 29, poz. 54).
Powyższe regulacje obejmowały następujący katalog zagadnień, unormowanych w podobny sposób:
Zmieniona sytuacja polityczna po 1944 roku spowodowała wzmożone działania państwa w zakresie mieszkalnictwa8. Jednak również w tym okresie państwo nie zapewniało wszystkim potrzebującym lokalu z własnych zasobów.
Przez cały okres PRL problematyka zapewniania lokali – tzw. kwaterunku – podlegała regulacji administracyjnoprawnej. Pierwszą powojenną regulacją dotyczącą kwestii mieszkaniowej był dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych9. Przy miejskich i gminnych radach narodowych zostały powołane trzyosobowe komisje mieszkaniowe, w których zasiadali przedstawiciele właścicieli nieruchomości, związków zawodowych bądź zrzeszeń społecznych pod przewodnictwem przedstawiciela rady narodowej. Zadaniem komisji było ewidencjonowanie mieszkań oraz przydział pomieszczeń mieszkalnych w drodze orzeczenia. Orzeczenie powinno być wydane w ciągu 2 tygodni od złożenia wniosku. Od orzeczenia w terminie 3 dni przysługiwało odwołanie do sądu grodzkiego. Istotną kwestią była możliwość przydzielania lokali we wszystkich budynkach, niezależnie od formy własności. Wyłączone zostały jedynie budynki Skarbu Państwa i samorządów, a prywatne tylko w przypadku ich zniszczenia w czasie wojny i samodzielnego odbudowania przez właściciela.
Powyższy dekret został uchylony z dniem wejścia w życie dekretu z 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu10. Regulacja ta wprowadziła jako pojęcie prawne „publiczną gospodarkę lokalami”, która polegała na przydziale lokali w drodze decyzji administracyjnej przez władzę kwaterunkową (zarząd miejski lub gminny). Publiczna gospodarka lokalami obejmowała Warszawę oraz Łódź, Gdańsk, Lublin, Kraków, Katowice i Poznań. Ponadto, na mocy art. 2 ust. 2 dekretu Rada Ministrów została upoważniona do wprowadzenia publicznej gospodarki w innych miastach, a także w gminach wiejskich11.
Równolegle do regulacji normujących nawiązanie najmu 28 lipca 1948 r. wydany został dekret o najmie lokali12. Główną jego treścią było jednak określenie stawek czynszu i obowiązkowej wpłaty 35% czynszu na państwowy Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej. Ponadto, dekret uchylił przedwojenne przepisy o ochronie lokatorów.
Kolejnym aktem prawnym, który utrzymał publiczną gospodarkę lokalami, była ustawa z 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe (DzU nr 10, poz. 59). Zawarto w niej również przepisy uchylonego dekretu o najmie lokali. Publiczna gospodarka lokalami została zastąpiona „szczególnym trybem najmu”, który wprowadziła ustawa z 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe13. Szczególny tryb najmu – na podstawie decyzji administracyjnych, miał być stosowany wyjątkowo w tych miejscowościach, gdzie „występują trudności w zaspokajaniu potrzeb lokalowych w drodze umów najmu”14. W praktyce oznaczało to pozostawienie administracyjnoprawnej metody regulacji najmu w większości miast.
Jednak w miarę upływu lat, odbudowy zniszczeń wojennych i rozwoju budownictwa spółdzielczego ustawodawca w coraz szerszym zakresie wskazywał na cywilnoprawny charakter najmu. W art. 2 prawa lokalowego z 1974 roku postanowiono, że najem lokalu może zostać nawiązany na podstawie bądź umowy, bądź decyzji administracyjnej o przydziale lokalu. W przypadku decyzji ustawa wymagała od stron szczegółowego określenia przedmiotu i warunków najmu w formie pisemnej. Była to de facto umowa najmu, ponieważ zawierała wszystkie elementy tej umowy, z tą jednak istotną różnicą, że nie powodowała powstania stosunku prawnego.
Regulacja dotycząca najmu lokali została umieszczona również w kodeksie cywilnym15 (dalej: kc). Jednakże w art. 680 kc w jego pierwotnej redakcji wyraźnie wskazano na prymat stosowania przepisów prawa lokalowego.
W myśl obowiązującej wówczas koncepcji jednolitej własności państwowej wszystkie lokale należące do majątku publicznego stanowiły własność Skarbu Państwa. Ustawa z 10 marca 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych16 w art. 5 ust. 1 postanowiła o przejściu ex lege własności mienia ogólnonarodowego – w tym lokali należących do rad narodowych oraz terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego na rzecz gmin – jako mienia komunalnego. Od 27 maja 1990 roku mamy w Polsce do czynienia z kategorią lokali komunalnych.
Natomiast w ustawie z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym17 w art. 7 ust. 1 pkt 7 jako zadanie własne gmin wpisano komunalne budownictwo mieszkaniowe.
Zasadnicza zmiana nastąpiła w 1994 roku, gdy prawo lokalowe zostało uchylone przez ustawę z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych18. Jako ogólną zasadę w art. 6 wprowadzono umowny charakter najmu mieszkań. Ponadto, na mocy art. 56 ust. 1 tej ustawy najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej został uznany za jednoznaczny z najmem umownym na czas nieoznaczony.
Natomiast w art. 5 tejże ustawy określono pojęcie „mieszkaniowy zasób gminy”, na który składały się lokale stanowiące własność gminy i komunalnych jednostek organizacyjnych oraz znajdujące się w samoistnym posiadaniu tychże podmiotów. Określono również przeznaczenie zasobu – dla rodzin o niskich dochodach oraz na lokale socjalne i zamienne. Rady gmin zostały upoważnione do ustalenia zasad gospodarowania zasobem i kryteriów pierwszeństwa w zawieraniu umów najmu.
Ustawa wprowadziła również instrument pomocy socjalnej dla rodzin o niskich dochodach w postaci dodatków mieszkaniowych.
3. Ochrona praw lokatorów
Normatywnie instytucja „ochrony praw lokatorów” została expressis verbis przywrócona w Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 roku19. Art. 75 dotyczący problematyki prawa do mieszkania stanowi o konieczności ustawowego uregulowania ochrony praw lokatora w drodze odrębnej ustawy. Wykonując delegację konstytucyjną, 21 czerwca 2001 roku została uchwalona ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego20 (dalej: ustawa o ochronie praw). Zakresem obowiązywania ustawy o ochronie praw objęto wszystkie przypadki korzystania z cudzego lokalu, a więc nie tylko umowę najmu, niezależnie od osoby właściciela mieszkania. Tak więc ochrona ma charakter powszechny i obejmuje również najem wolnorynkowy pomiędzy osobami prywatnymi.
Ustawa o ochronie praw reguluje trzy zasadnicze obszary ochronne:
W pierwotnym brzmieniu ustawy o ochronie praw za istotną wartość uznano trwałość stosunku prawnego umożliwiającego korzystanie z lokalu. Dlatego art. 5 stanowił, że umowa taka może być zawarta na czas nieokreślony bądź określony, nie krótszy jednak niż trzy lata. W przypadku zawarcia umowy na okres krótszy art. 5 ust. 2 nakazywał uznać taką umowę za zawartą na czas nieokreślony. Norma ta w praktyce przyniosła skutek odwrotny od zamierzonego. W szczególności na rynku nieruchomości prywatnych spowodowała, że właściciele przestali wynajmować lokale albo czynili to bez pisemnej umowy – obchodząc powyższy przepis. Ustawodawca uznał swój błąd, ponieważ w 2003 roku dokonał nowelizacji tej normy22. Obecnie możliwe jest zawarcie umowy zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Jedyne obostrzenia dotyczą najmu lokali komunalnych, które mogą być, z zasady, wynajmowane na czas nieoznaczony. Jest to jednak uzasadnione ich przeznaczeniem i nie budzi poważniejszych wątpliwości.
Ponadto, ważnym elementem ochronnym jest norma art. 19 ustawy o ochronie praw, która nakazuje w zakresie uprawnień do używania lokalu stosować przepisy o ochronie własności. Tak więc ustawodawca zdecydował się do ochrony stosunku obligacyjnego, jakim jest np. umowa najmu, użyczenia, zastosować standard ochrony najpełniejszego prawa do rzeczy, o charakterze bezwzględnym i skutecznego erga omnes.
4. Zasady podwyżki opłat za lokal
Ustawodawca w odniesieniu do regulacji opłat mieszkaniowych w ciągu ostatnich kilkunastu lat stosował wiele instrumentów prawnych, jednak w wadliwy sposób i z niewielkimi skutkami. Przyczyną problemów była urzędowa regulacja czynszów w okresie państwa socjalistycznego. Stawki czynszu nie były oparte na kryteriach ekonomicznych i nie pozwalały nawet na pokrycie kosztów eksploatacji. Nie można zapominać, że czynsz w rozumieniu prawa cywilnego stanowi wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy. Powinien więc pokrywać wszystkie koszty eksploatacyjne i remontowe, a ponadto stanowić rentę dla właściciela. Jest zrozumiałe, że właściciel dąży do maksymalizacji zysku. W przypadku lokali konieczne są jednak ograniczenia, w celu ochrony lokatora. Jednak polski ustawodawca powinien doprowadzić do urealnienia stawek czynszowych, a następnie zaproponować satysfakcjonujące właścicieli i lokatorów mechanizmy ochronne.
Ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych wprowadziła, jako zasadę, czynsz wolny, ale jednocześnie ustanowiona została kategoria czynszu regulowanego, który dotyczył publicznego zasobu lokali i nie mógł przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu w stosunku rocznym; do określenia wskaźnika przeliczeniowego wartości lokalu zostali upoważnieni i zobowiązani wojewodowie. Przepisami o czynszu regulowanym – także w zakresie maksymalnej jego wysokości, objęto lokatorów „kwaterunkowych” w budynkach osób prywatnych. Jednakże ustawodawca zakreślił termin obowiązywania tego szczególnego uregulowania do 31 grudnia 2004 roku. Była to jednocześnie wskazówka, że uwolnienie tych czynszów nastąpi w 2005 roku. Unormowanie powyższe zostało w 2000 roku zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 stycznia w sprawie P 11/9823. Trybunał uznał, że powyższa norma jest sprzeczna z zasadą ochrony własności i praw majątkowych, i w szczególności z proporcjonalnością ich ograniczania, jakie bez wątpienia stanowił mechanizm czynszu regulowanego. Jednocześnie Trybunał uznał za możliwe utrzymanie do końca 2004 roku prawidłowo skonstruowanych ograniczeń w wysokości czynszu. Ponadto, w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 października 2000 roku24 uznano za sprzeczne z Konstytucją zobowiązanie właściciela lokalu objętego czynszem regulowanym do ponoszenia wydatków przewyższających wpływy z opłat najemców. Dotyczyło to obowiązku wykonywania remontów, wynikającego z art. 9 w związku z art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Takie nałożenie obowiązków na właściciela niweczy, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, jedną z istotnych cech prawa własności, jaką jest ius fruendi. Ponadto, państwo nie zapewniło właścicielom jakiejkolwiek rekompensaty ani pomocy publicznej na realizację tych zadań.
W obu wyrokach utratę mocy obowiązującej zakwestionowanych przepisów ustalono na 11 lipca 2001 roku. Pod presją tego terminu ustawodawca przyjął ustawę o ochronie praw, która weszła w życie 10 lipca 2001 roku. W ustawie tej zrezygnowano z pojęcia czynszu regulowanego. Poza czynszem, w art. 2 zdefiniowane zostały opłaty niezależne od właściciela. Stanowią one ekwiwalent za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. Przy podwyższaniu tych opłat właściciel jest zobowiązany do pisemnego przedstawienia podwyżki i jej uzasadnienia. Jako ogólną zasadę wprowadzono możliwość podwyższania czynszu nie częściej niż co pół roku.
W pierwotnej redakcji art. 9 ustawy o ochronie praw zdecydowano się wprowadzić rozbudowany system ograniczeń podwyżek czynszu. Roczna podwyżka czynszu nie mogła przekraczać ubiegłorocznego wskaźnika inflacji25 o:
Ograniczenia te zostały uchylone przez Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 2 października 2002 roku w sprawie K 48/0126. Trybunał poddał tę regulację druzgocącej krytyce, stwierdzając, że przyjęty mechanizm podwyżek ma wadliwy charakter i nie jest w stanie ani doprowadzić do urealnienia czynszów, ani ochronić lokatorów przed nadmiernymi podwyżkami czynszu.
Natomiast art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie praw potwierdzał ograniczenie wysokości czynszu do 3% wartości odtworzeniowej dla najmu, w którym obowiązywał czynsz regulowany, z określeniem dies ad quem tej regulacji na 31 grudnia 2004 roku.
Ustawodawca dokonał jednak przed upływem tego terminu, w grudniu 2004 roku, dwukrotnej nowelizacji ustawy o ochronie praw, których wejście w życie spowodowało faktyczne dalsze zamrożenie wysokości czynszów. Pierwsza nowelizacja z 17 grudnia 2004 roku w art. 9 ust. 1 jako zasadę wprowadziła, że jeżeli czynsz przekracza 3% wartości odtworzeniowej, to podwyżka w skali roku nie może być większa niż 1/10 dotychczasowego czynszu. Ponadto, w dodanym art. 8a wprowadzono sądową kontrolę podwyżek czynszów. Podwyżki zwiększające czynsz do kwoty przewyższającej 3% wartości odtworzeniowej mogły nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach27. Na pisemny wniosek najemcy właściciel musi w ciągu 7 dni przedstawić przyczynę podwyżki i kalkulację opłat. Najemca otrzymał dwumiesięczny termin na ewentualne złożenie powództwa do sądu o ustalenie bezzasadności podwyżki lub jej nieodpowiedniej wysokości. Może także odmówić przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem umowy po upływie terminu wypowiedzenia – co do zasady trwającego 3 miesiące.
Kontrola sądowa została wyłączona w przypadku podwyżek, które w skali roku nie przekroczą 10% dotychczasowego czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela. Norma ta ma istotne konsekwencje. Otóż spod kontroli sądu zostały wyłączone wszelkie podwyżki w przypadku czynszu przekraczającego 3% wartości odtworzeniowej, ponieważ nie mogą one być większe niż 10%. W przypadku konsekwentnych podwyżek właściciela, które jednak nie będą w ciągu roku przekraczały 10% poprzednich opłat, brakuje jakiejkolwiek kontroli, a mogą one doprowadzić do znacznego wzrostu czynszów w perspektywie kilku lat.
Natomiast w zakresie opłat za dostawę do lokalu energii, wody i gazu jedynym mechanizmem ochronnym pozostaje pisemne przedstawienie lokatorowi podstawy podwyżki. Art. 9 ust. 2 pozwala lokatorowi na płacenie podwyżki tylko w zakresie umożliwiającym właścicielowi zapłacenie za dostawy i usługi. Trudno jednak wskazać, co stanie się w przypadku konfliktu co do wysokości opłat. Możliwe byłoby zastosowanie powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc), jeśli zostanie ono dopuszczone przez sąd.
W drugiej nowelizacji z 22 grudnia 2004 roku29, która została przyjęta w ekspresowym tempie – jednego dnia, ograniczenie podwyżek do 10% dotychczasowego czynszu rozciągnięto również na sytuację, gdy dopiero podwyżka doprowadziłaby wysokość czynszu powyżej kwoty 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Przepisy te zostały częściowo zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego przez Prokuratora Generalnego. Było to skutkiem sprzeciwu Rady Ministrów wobec zmian ustawy o ochronie praw wypracowanych w drodze procesu legislacyjnego. Biorąc pod uwagę konsekwentną linię orzeczniczą Trybunału, nie może budzić zdziwienia wyrok z 19 kwietnia 2005 roku w sprawie K 4/0530. Trybunał uznał dwa przepisy obu nowelizacji ustawy o ochronie praw za niezgodne z Konstytucją i uchylił ich obowiązywanie z dniem 26 kwietnia 2005 roku . Dotyczy to ograniczenia wysokości podwyżek do 10% dotychczasowych opłat, niezależnie od wartości całego czynszu. Taki mechanizm, krępujący swobodę ustalania czynszu, Trybunał uznał za złamanie przyrzeczenia ustawodawcy o uwolnieniu wysokości czynszów z początkiem 2005 roku. Jako wzorzec odniesienia Trybunał przyjął dwie instytucje. Zasadę państwa prawnego, zapisaną w art. 2 Konstytucji oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 – czyli ochrony własności i praw majątkowych oraz proporcjonalności ingerencji w treść tych praw. Nowelizacje zostały, zdaniem Trybunału, dokonane w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej techniki legislacyjnej i naruszyły swoją treścią zasadę zaufania obywateli do państwa.
Kolejny projekt zmiany ustawy o ochronie praw został skierowany do Sejmu 11 września 2006 roku przez Radę Ministrów (druk sejmowy nr 964) i został uchwalony 15 grudnia 2006 roku, a zmiany weszły w życie z dniem 1 stycznia 2007 roku31. Ustawodawca m.in. zdefiniował wydatki właściciela związane z utrzymaniem lokalu, co pozwala na ocenę stawek czynszu i ich podwyżek. Za uzasadnioną z mocy prawa uznano podwyżkę czynszu równą wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług (inflacji) za rok ubiegły. Jest to propozycja pewnego kompromisu, biorąc pod uwagę, że wskaźnik inflacji od 2000 roku nie przekracza 10%. Jako pożądany poziom czynszów określono w art. 8a ust. 4a ustawy o ochronie praw przychody pokrywające koszty utrzymania lokalu, zwrot kapitału oraz godziwy zysk32. Również podwyżki do osiągnięcia tego poziomu są uzasadnione, jeśli ponadto współczynnik zwrotu kapitału nie przekracza rocznie 1,5% nakładów na budowę lub zakup lokalu lub 10% nakładów na trwałe ulepszenie lokalu. Jest to konstrukcja, którą należy ocenić pozytywnie. Nie oznacza to jednak, że jest ona precyzyjna, wątpliwości może np. budzić, jak liczyć zwrot nakładów na budowę w sytuacji, gdy budynek powstał przed 60 lub 80 laty. Przepisy te stanowią również podstawę do oceny przez sąd wysokości podwyżki, z pozostawieniem zasady, że ciężar dowodu obciąża wynajmującego. Dokonano również uściślenia sposobu liczenia 6-miesięcznego terminu karencji pomiędzy podwyżkami. Zaczyna on swój bieg od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Dodatkowym elementem ochrony najemcy w zasobach publicznych, wprowadzonym od 1 stycznia 2005 roku33 w art. 7 ustawy o ochronie praw jest możliwość obniżania na okres jednego roku stawek czynszu najemcom, których dochód nie przekracza minimum określonego przez dysponenta zasobu – w przypadku lokali komunalnych przez radę gminy. Okres ten może być przedłużany na kolejne lata. Pozytywnie należy ocenić możliwość żądania przez gminę dostarczenia zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego o dochodach najemcy oraz przeprowadzenia wywiadu środowiskowego. Wyniki wywiadu wskazujące na faktycznie lepszy status materialny pozwalają na odmowę udzielenia obniżki bądź żądanie zwrotu 200% udzielonej obniżki. Przepisy te mają na celu ograniczenie przypadków nadużywania tego instrumentu pomocy socjalnej.
1Artykuł powstał na podstawie moich doświadczeń zawodowych jako naczelnika Wydziału Zasobów Lokalowych w Urzędzie m.st. Warszawy. Artykuł pochodzi z czasopisma „Samorząd Terytorialny” >>>
2Informacje o mieszkalnictwie. Wyniki monitoringu za 2003 r., praca zbiorowa, Instytut Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Warszawa 2004, s. 6.
3Dziennik Praw Państwa Polskiego nr 8, poz. 116.
4I. Krzekotowska-Olszewska: Ochrona prawna lokatora, Bielsko-Biała 2001, s. 11 i nast.
5Dziennik Praw Państwa Polskiego nr 52, poz. 335.
6DzU RP z 1921 r. nr 4, poz. 19.
7DzU RP nr 39, poz. 406.
8Zob.: Eugeniusz Ochendowski: Prawo mieszkaniowe i polityka mieszkaniowa, Toruń 1980, s. 25 i nast.
9DzU nr 4, poz. 18.
10DzU nr 4, poz. 27.
11Do 1956 roku wydano 39 rozporządzeń, które spowodowały objęcie publiczną gospodarką lokalami większości miast oraz części miejscowości podmiejskich, np. w okolicach Warszawy.
12DzU nr 36, poz. 259 z późn. zm.
13DzU nr 18, poz. 84 z późn. zm.
14Art. 20 ust. 1.
15Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. (DzU nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
16DzU nr 32, poz. 191 z późn. zm.
17DzU nr 16, poz. 95 z późn. zm.
18DzU nr 105, poz. 509 z późn. zm.
19DzU nr 78, poz. 483 z późn. zm.
20DzU nr 71, poz. 733 z późn. zm.
21Por.: F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 11.
22Ustawą z 9 maja 2003 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU nr 113, poz. 1069).
23OTK 2000, nr 1, poz. 3.
24OTK 2000, nr 6, poz. 190.
25Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
26OTK-A 2002, nr 5, poz. 62.
27M. Olczyk: Najem lokalu mieszkalnego, Warszawa 2006, s. 60 i nast.
28DzU nr 281, poz. 2786.
29OTK-A 2005, nr 4, poz. 37.
30DzU nr 69, poz. 626.
31DzU nr 249, poz. 1833.
32Pojęcie „godziwy zysk” ma jednak nieostry charakter, który może budzić wątpliwości w zastosowaniu go w konkretnych sprawach przez sądy – na co zwrócił uwagę w swoim wystąpieniu do Ministra Budownictwa z 18 stycznia 2007 r. (RPO-549187-V-KD/07) Rzecznik Praw Obywatelskich. W jednym z pierwszych wyroków na podstawie zmienionego stanu prawnego Sąd Rejonowy w Tarnowie (w sprawie VII C – upr 90/07, niepublikowany) odniósł pojęcie godziwego zysku do wysokości średniego oprocentowania bonów skarbowych.
33Przez art. 1 pkt 6c ustawy z 17 grudnia 2004 r. (DzU nr 281, poz. 2783).