Obecnie treść tego przepisu jest następująca: ilekroć w ustawie jest mowa o „opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody, oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;”
Należy w tym miejscu podkreślić najważniejsze cechy tego przepisu:
1. jest to katalog zamknięty, czyli nie wolno go stosować do innych niż wymienione w przepisie należności
2. stosuje się go tylko wówczas, jeśli dostawa wymienionych w przepisie mediów odbywa się za pośrednictwem właściciela, bowiem gdyby lokator zawarł umowę bezpośrednio np. z zakładem energetycznym – przepis nie znajduje zastosowania skoro wynajmujący nie uczestniczy w danej umowie
3. dostarczenie lokatorowi energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych musi odbywać się przy udziale właściciela jako strony umowy o dostawy energii, wody, odbiór ścieków i nieczystości.
podsumowując:
4. przepis dotyczy sytuacji, gdy bez udziału wynajmującego lokator nie mógłby korzystać z energii, wody, pozbywać się śmieci i ścieków.
By to było możliwe nie wystarczy, aby właściciel zawarł umowę z np. ciepłownią lub zakładem oczyszczania miasta. Konieczne jest jeszcze wykonywanie przez właściciela następujących obowiązków:
1. utrzymywania odpowiedniej infrastruktury w obrębie nieruchomości, jak instalacji, pojemników czy pomieszczeń, liczników oraz dokonywanie ich przeglądów, konserwacji, legalizacji i okresowej wymiany, a także wykonywanie innych czynności, bez których odpowiednie instalacje lub urządzenia nie mogą pracować na rzecz lokatorów.
2. uregulowania rachunków za media dostawcom energii i wody albo odbiorcom śmieci i nieczystości, w tym obsługa niezapłaconych przez lokatorów należności.
3. dokonania rozliczenia poniesionych kosztów pomiędzy najemców, stosownie do zawartych wcześniej umów oraz stopnia zużycia, wody, energii itd.
Wszystkie wyżej wymienione obowiązki są źródłem kosztów. Dlatego wynajmujący musi dokonywać rozliczenia, a w istocie przefakturowania wystawionych mu do zapłaty rachunków na poszczególnych najemców, proporcjonalnie do tego, w jaki sposób owi najemcy przyczynili się do powstania poszczególnych kosztów. Dość powszechnie uważa się, że skoro najemca zużył np. 250 m3 wody, to winien zapłacić cenę za 1m3 wody pomnożoną przez ilość czyli w tym przypadku 250. Jest to przekonanie błędne w świetle znowelizowanego przepisu art. 2 ust 1 pkt 8.
Otóż najemcy obecnie zobowiązani są pokrywać koszty dostawy do lokalu wymienionych w ustawie mediów, czyli całość kosztów bez których dostawa mediów do lokalu nie była by możliwa.
Tym samym przykładowo, należność za wodę powinna się równać:
Koszt zużycia wody w nieruchomości wg stawki ustalonej przez gminę
+
Koszt odczytu licznika, opłaty stałe, przesyłowe lub inne ustalone przez dostawcę
+
Koszt okresowej wymiany licznika i jego legalizacji
+
Koszty administracyjne jak dokonanie rozliczenia pomiędzy najemców
+
Koszty finansowe, czyli przelewy bankowe i finansowania przez właściciela należności niezapłaconych przez najemców
=
Suma kosztów
:
Pełne zużycie wody w nieruchomości
=
Koszt jednostkowy dostawy wody do lokalu
x
Zużycie wody w danym lokalu
=
Koszt dostawy do lokalu wody zużytej przez lokatora
Oczywiście przedstawione wyżej podejście nie jest niczym nowym. Jednak w kontekście opłat za używanie lokalu oznacza zmianę. Otóż wg poprzednich zasad, lokator ponosił tylko koszt jednostkowy wody wg taryfy dostawcy pomnożony przez wskaźnik zużycia (wg norm zużycia lub wskaźnik licznika lokatorskiego). Tym samym koszty pozostałe, takie jak odczytu licznika, konserwacji, administracyjne i finansowe – przechodziły w ciężar czynszu. Tym samym zmiana ta oznacza, że po zmianie sposobu naliczania opłat za media, koszt korzystania z mediów nieznacznie wzrośnie, zaś wydatki w ciężar czynszu zostaną umniejszone.
Tym samym nastąpi efektowne powiększenie czynszu bez zmiany jego wysokości.
Czy warto? Nie chodzi tutaj o duże pieniądze obciążające lokatora, zapewne parę złotych miesięcznie, jednak po stronie właściciela jest to już wartość skumulowana, która w skali roku liczona będzie w setkach lub tysiącach złotych. W skali gminy mogą to być już miliony złotych.
A jak wprowadzać w życie nowe sposoby naliczenia?
Tę sprawę regulują art. 9 ust 1b i ust 2 ustawy o ochronie lokatorów. Po pierwsze dokonywanie podwyżek opłat za media (niezależnych od właściciela) nie jest obarczone ograniczeniem 6 miesięcznego okresu między podwyżkami. Po drugie – w razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela, jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Wysokość opłat nie może przekraczać kosztów ponoszonych przez właściciela. Ponieważ koszty te nie zawsze kształtują się równomiernie (np. większość kształtuje się miesięcznie, jednak niektóre mogą występować raz do roku lub rzadziej jak np. wymiana licznika) – warto rozważyć zasadę zaliczek rozliczanych ostatecznie w skali roku.
Starożytni powtarzali, że przyzwyczajenie jest drugą naturą człowieka. Wydaje się, że opory przeciwko nowemu sposobowi liczenia będą bardziej z przyzwyczajenia niż z przyczyn ekonomicznych. Należy więc ponownie zapytać, czy warto o nie zabiegać. Argumenty „za” są następujące:
1. otrzymujemy dodatkowe pieniądze na utrzymanie nieruchomości
2. nie jest to podwyżka, lokator nie ma prawa zaskarżenia jak przy czynszach
3. nowe naliczenie obejmuje straty, marnotrawstwo lub nielegalny pobór, ma więc charakter bodźca skłaniającego do oszczędzania lub przeciwdziałania sprawcom, czego nie można było powiedzieć, gdy każdy płacił za „swoje metry”
4. lokatorzy dowiadują się, ile kosztuje niepłacenie rachunków przez sąsiadów
Przepis jest tak skonstruowany, że wynika z niego sama tylko zasada. Tym samym decyzja o sposobie realizacji i rachowaniu kosztów należy do właściciela, wynajmującego lub zarządcy. Mogą oni wprowadzać nową zasadę w mniejszym lub większym stopniu, czyli przenosić koszty z czynszu do mediów w całości lub w części. Mogą też zmiany realizować od razu lub stopniowo – rozkładając je w czasie.
Artykuł dostarczony przez Partnera serwisu publiczni.pl firmę Europejskie Centrum Doskonalenia Kadr.